ניהול עסקאות נדל”ן לסוגיו – מגורים, מסחר, עסקים – הינו אחד מתחומי העיסוק המורכבים בתחום המשפט.
עסקת נדל”ן אינה מתחילה או נגמרת בהסכם המכר, ולעיתים נדמה כי די להוריד הסכם מכר שדוגמאות ממנו ניתן למצוא בקלות באינטרנט, למלא את סכום הנכס הנמכר, שמות הצדדים, ובכך תם העניין.
אחת המלכודות הנפוצות בעסקאות אלו מכונה ” עסקאות נוגדות במקרקעין”, אדם עושה עסקה בנכס – לדוגמה מתקשר בעסקה למכירת דירה, העסקה נחתמת, המחאת מקדמה מופקדת אחר כבוד בחשבון המוכר, וחודש לאחר מכן המוכר שב, ומוכר את נכס בשנית, זכותו של מי מהקונים עדיפה?
סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי “התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום־לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום־לב – זכותו עדיפה”
טרם הדיון בשאלה זו, יש לדעת כי תפקידו של עורך הדין המנהל עסקת מקרקעין (ואין זה משנה כלל אם מדובר בבא כח המוכר או הקונה), לערוך מספר בדיקות מקדימות על מנת לוודא את מצב הנכס, מי בעליו בחוקיים, אלו עיקולים ו/או שעבודים רובצים על הנכס, האם קיימות חריגות בניה בנכס, צווי הריסה הממתינים לביצוע, האם הנכס פנוי או מושכר, או שמה אוחז בו צד ג’ שלא כשורה.
לצד ביצוע הבדיקות הנוגעות למצבו הסטטוטורי והפיזי של הנכס, יש לבצע בדיקות הנוגעות להיבטי המיסוי בעסקה, האם המוכר חב בתשלום שבח, האם ניתן לעשות שימוש בפטור, או חישוב לינארי, האם נבדקו תכניותיו של המוכר בדבר ביצוע עסקאות מכירה עתידיות בנכסים בעלי ערך גבוה יותר שכדאי לשמור עבורם את הפטור, או את החישוב המופחת?
כחלק מהבדיקות המקדימות יש לוודא האם אושרה תכנית שבגינה חל היטל השבחה על הנכס כגון כבישים ומדרכות, ביוב ותיעול, וכיוב.
רק לאחר ביצוע הבדיקות המקדימות שחלקן מצוין ברשימה זו, לרבות בדיקות נוספות המאפיינות נכסים שונים, ניתן לגשת לשלב הכנת הסכם המכר.
ובאשר לשאלה שעלתה בתחילת הרשימה, זכותו של מי עדיפה, הפסיקה בעניין זה נחלקת בעניין למועד רישום הערת האזהרה, המקלה מחשיבה תום לב גם אם לא נרשמה הערת האזהרה תוך שנה או שנתיים, והמחמירה, המייחסת חוסר תום לב גם עם מדובר בעיכוב קצר יחסית ברישום הערת האזהרה.
המלצתי היא לרשום הערת אזהרה ו/או רישום משכון, מוקדם ככל הניתן – בפרק זמן של ימים ספורים מחתימת העסקה…
